容積率修正系數(shù)=平均容積率下的地價水平÷某一容積率下的地價水平。

容積率,是土地利用程度的技術經(jīng)濟指標.容積率增大,則表明土地利用程度高,相應會帶來較高的效益,地價隨之增高；另一方面而言,由于土地報酬遞減規(guī)律的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的邊際效益最終會出現(xiàn)遞減趨勢,也相應影響地價的高低.容積率修正系數(shù)的制定,目的是將不同容積率下的樣點地價統(tǒng)一修正到平均容積率下的價格,為基準地價評估建立基礎。

容積率修正主要針對商業(yè)用地和居住用地,工業(yè)對容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據(jù)容積率對地價的作用機制與作用特點,本次容積率修正方法主要從當?shù)赝恋厥袌鰧嶋H情況出發(fā),利用市場實際成交備案案例,先將地價修正到只有容積率差異對地價產(chǎn)生影響,再進一步分析地價－容積率對應關系。

一、容積率的內(nèi)涵及其特性

容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)平房容積率修正系數(shù) ，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映平房容積率修正系數(shù) 了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：

（一）容積率表達的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

（二）容積率（R）、建筑密度（C）與層數(shù)（H）之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關系。

（三）容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。

（1）被拆遷房屋容積率，按照房屋建筑面積除以土地面積計算；被拆遷房屋建筑面積和土地面積，按照房地權屬證明文件標明平房容積率修正系數(shù) 的面積確定。

（2）房地權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房的容積率修正系數(shù)（K）按照1.3計算；成套樓房（主要指有獨立的居室、廚房及衛(wèi)生間）的容積率修正系數(shù)（K）按照1.0計算；非成套樓房的容積率修正系數(shù)根據(jù)其房屋附屬設施（主要指廚房、衛(wèi)生間）的實際配套情況在1.0-1.3之間選取。當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數(shù)據(jù)計算。

附件二平房容積率修正系數(shù) ：

朝向修正系數(shù)表（住宅平房） 表一

朝向 北 西 東 南

修正系數(shù) -2% -1.0% 0% 1%

城鎮(zhèn)土地估價容積率修正系數(shù)表主要采用以下兩種方法確定：

（一）特爾菲測定法：

在基準地價評估過程中確定修正系數(shù)時平房容積率修正系數(shù) ，常采用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個。

此種方法編制的容積率修正系數(shù)無論是大城市還是小城鎮(zhèn)，其對地價的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對地價作用規(guī)律明顯不符。造成這樣結果的原因主要在于沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其平房容積率修正系數(shù) 他個別因素并列在一起以同等方式確定其修正系數(shù)，容積率的實際作用程度及作用規(guī)律無法得到客觀實際的反映平房容積率修正系數(shù) ；

（二）樣點地價法：

通過樣點地價的統(tǒng)計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標準計算容積率修正系數(shù)

此種方法是以樣點地價統(tǒng)計作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發(fā)育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市并不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統(tǒng)計出與不同容積率相對應的公開市場價格。

容積率修正系數(shù)的確定應采用復合系數(shù)法，具體可分兩步進行：第一步，用剩余法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數(shù)；第二步，根據(jù)土地市場供求關系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產(chǎn)投資者之間的分配系數(shù)。容積率修正系數(shù)等于收益機制下的收益變化系數(shù)乘以市場供求關系作用下的收益分配系數(shù)。數(shù)學表達式為：

p——剩余法公式計算的土地級別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時的地價。

此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關系作用的收益分配系數(shù)μ，當μ＝1時，容積率修正系數(shù)即為土地收益變化系數(shù)(Pi／P-1)，此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利于土地的充分利用，但這種情況一般是不會發(fā)生的，只有在需求十分旺盛，并且該投資項目沒有任何風險時才會發(fā)生；

當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權則意味著應歸國家的土地收益轉移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。

當0<μ<1時，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這里的μ有一變化范圍，在這個變化范圍內(nèi)修正，地價仍有較大的變化幅度。

但地產(chǎn)市場的供求關系很難準確描述，要給μ一個確定的取值亦非易事，所以這里只能根據(jù)地價對容積率的作用規(guī)律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規(guī)劃控制比較嚴格的大城市，分配系數(shù)μ較大，可超過0.5，而小城鎮(zhèn)分配系數(shù)取值均在0.3以下；同一城市內(nèi)部不同區(qū)域的分配系數(shù)也應不同，一般中心區(qū)域分配系數(shù)要大于邊緣區(qū)域；不同用地類型的分配系數(shù)取值也有所差別，商業(yè)用地取值大于住宅用地，工業(yè)用地取值最小。

容積率修正

系數(shù)=平均容積率下平房容積率修正系數(shù) 的地價水平÷某一容積率下的地價水平。

容積率,是土地利用程度的

技術經(jīng)濟指標

.容積率增大,則表明土地利用程度高,相應會帶來較高的效益,地價隨之增高平房容積率修正系數(shù) ；另一方面而言,由于

土地報酬遞減規(guī)律

的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的

邊際效益

最終會出現(xiàn)遞減趨勢,也相應影響地價的高低.容積率修正系數(shù)的制定,目的是將不同容積率下的樣點地價統(tǒng)一修正到平均容積率下的價格,為

基準地價評估

建立基礎。

容積率修正主要針對商業(yè)用地和

居住用地

,工業(yè)對容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據(jù)容積率對地價的作用機制與作用特點,本次容積率修正方法主要從當?shù)?/p>

土地市場

實際情況出發(fā),利用市場實際成交備案案例,先將地價修正到只有容積率差異對地價產(chǎn)生影響,再進一步分析地價－容積率對應關系。

一、容積率的內(nèi)涵及其特性

容積率是指在

城市規(guī)劃區(qū)

的某一

宗地

內(nèi)，房屋的總建筑面積與

宗地面積

的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了

土地利用強度

及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性平房容積率修正系數(shù) ：

（一）容積率表達的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、

公共綠地

、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

（二）容積率（R）、

建筑密度

（C）與層數(shù)（H）之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)

建筑物基底面積

與宗地面積之比。當宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成

正比例關系

。

（三）容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買

土地使用權

的目的是為了對土地進行開發(fā)，建設房屋。