必要提示:一定要弄清楚拆遷人合法嗎?才能開(kāi)談!拆遷公司往往利用心理暗示來(lái)?yè)魯≡鯓討?yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 你的勇氣

必要提示:一定要弄清楚拆遷人合法嗎?才能開(kāi)談!拆遷公司往往利用心理暗示來(lái)?yè)魯∧愕挠職?一、公告拆遷期間談話技巧

當(dāng)拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協(xié)議時(shí)，如果被拆遷人的合法要求（如要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換）被拒絕，被拆遷人應(yīng)依法提出合理主張、耐心與其洽商，說(shuō)話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說(shuō)沒(méi)有多少錢(qián)我不搬家這類(lèi)的話。

二、精心設(shè)計(jì)行政訴訟中止行政裁決

在拆遷人聲稱(chēng)要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會(huì)時(shí)（提出裁決申請(qǐng)到裁決書(shū)下達(dá)一般為一個(gè)月），被拆遷戶一人或數(shù)人可到基層法院提起行政訴訟，一般而言，在拆遷范圍內(nèi)未走一半人時(shí)或拆遷公告剛下兩個(gè)月前不宜過(guò)早提起該訴訟，通過(guò)訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒(méi)有行政裁決，拆遷人根本無(wú)法實(shí)施合法的強(qiáng)拆，這叫釜底抽薪！

三、訴訟期間無(wú)權(quán)裁決

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第12條第2項(xiàng)的規(guī)定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應(yīng)當(dāng)中止進(jìn)行，這樣就不會(huì)發(fā)生其后的合法的行政強(qiáng)拆或司法強(qiáng)拆了，這種狀況對(duì)被拆遷戶來(lái)說(shuō)是非常有利的。

四、訴訟期間作出裁決的后果

如果在訴拆遷許可證一案二審未結(jié)案的情況下，拆遷主管部門(mén)仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到最高法院，該裁決肯定會(huì)被判決違法無(wú)效！依該違法無(wú)效的裁決而形成的后續(xù)司法或行政強(qiáng)拆裁判或決定統(tǒng)統(tǒng)違法無(wú)效，受害人有權(quán)請(qǐng)求國(guó)家賠償。

五、法院受理后及時(shí)啟動(dòng)第二個(gè)行政訴訟

法院受理后，即使被拆遷人理由十分充分。絕大多數(shù)法院會(huì)在最短時(shí)間內(nèi)判決原告敗訴。此時(shí)要在第一個(gè)案子判決前，及時(shí)設(shè)計(jì)第二個(gè)訴訟，咱們的目的就是要怎樣應(yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 ：拖時(shí)間！

六、要求中止第一個(gè)行政訴訟，繼續(xù)采用合法的手段延長(zhǎng)第一個(gè)行政訴訟案件的時(shí)間

1、被拆遷人可在第一個(gè)案件一審判決下達(dá)的前或后時(shí)間內(nèi)（不可超過(guò)二審判決書(shū)下達(dá)的時(shí)間），針對(duì)閱卷時(shí)了解到的被告所提交的證據(jù)所存在的問(wèn)題，又提起第二個(gè)行政訴訟。

2、法院受理了第二個(gè)案件后，原告應(yīng)持第二個(gè)案件的受理通知書(shū)，主動(dòng)向第一個(gè)案件的法庭提交書(shū)面的中止訴訟申請(qǐng)書(shū)，請(qǐng)求法庭根據(jù)最高法院《關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問(wèn)題的解釋》第51條第6項(xiàng)的規(guī)定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到北京最高法必被撤銷(xiāo)！記住怎樣應(yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 ：第一個(gè)案件中止的時(shí)間越長(zhǎng)對(duì)被拆遷戶越有利。因?yàn)椴疬w人等不及，就只能自己提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

七、暴力拆遷“強(qiáng)迫交易”的法律后果

筆者曾代理過(guò)一件眾多被拆遷戶提起的第三個(gè)訴訟（打三個(gè)官司共用了約一年的時(shí)間），狀告開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)不合法（此證書(shū)是取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件的必要條件），開(kāi)發(fā)商拖不起時(shí)間，在行政訴訟第一案的二審判決未下達(dá)之前，自己就強(qiáng)行拆除了幾十戶被拆遷人的商鋪房，被拆遷戶將報(bào)案材料和強(qiáng)拆的錄像資料一齊交到******，強(qiáng)烈要求追究強(qiáng)拆者和幕后指揮者的“強(qiáng)迫交易罪”（刑法第226條）的刑事責(zé)任、并要求附帶民事賠償（而不是補(bǔ)償），開(kāi)發(fā)商無(wú)法只好答應(yīng)賠商鋪房和經(jīng)營(yíng)損失。

八、案件辦理與訴訟費(fèi)用

當(dāng)然如何辦理以上案件，是否需要請(qǐng)內(nèi)行人或律師代理，這要視被拆遷戶的各方面綜合情況而定，以上訴訟一人提起是一案，幾十人或上百人由于訴訟請(qǐng)求都是共同的，也只算一案，一個(gè)案件法院只收訴訟費(fèi)50元。但不服拆遷裁決的案件，一戶是一案，不能并案審理。

九、遭強(qiáng)拆的事后補(bǔ)救

（一）如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執(zhí)行強(qiáng)拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經(jīng)生效，事后補(bǔ)救的方法是怎樣應(yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 ：

1、可以提起行政訴訟要求撤銷(xiāo)拆遷許可證，如果萬(wàn)一碰到個(gè)清官將違法的拆遷許可證給撤銷(xiāo)了，依拆遷許可證而發(fā)生的拆遷裁決和法院的強(qiáng)拆統(tǒng)統(tǒng)要被撤銷(xiāo)，實(shí)行執(zhí)行回轉(zhuǎn)。

2、同時(shí)可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關(guān)拆遷申請(qǐng)資料的違法性，通過(guò)信訪途徑進(jìn)行投訴。

3、將拆遷裁決一案申訴到最高法。

先予執(zhí)行拆除了房屋，只是判前保障日后執(zhí)行的一種措施，并不意味著被拆遷人已敗訴，在該案未結(jié)案之前，要求撤銷(xiāo)拆遷許可證案的提起，大大增強(qiáng)了被拆遷人推翻（即撤銷(xiāo)）拆遷裁決書(shū)的力度，因?yàn)榉ㄔ喝绻J(rèn)定拆遷裁決合法，必然要求拆遷裁決的基礎(chǔ)條件――拆遷許可證也要合法，如果出現(xiàn)拆遷許可證被撤銷(xiāo)的結(jié)果，拆遷裁決必然會(huì)被撤銷(xiāo)怎樣應(yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 ；

這篇文章，想必會(huì)引起拆遷人、開(kāi)發(fā)商甚至地方政府的痛恨，但是，基于目前拆遷法規(guī)違憲問(wèn)題遲遲不解決的現(xiàn)狀，為了弱勢(shì)群體的基本合法權(quán)益，筆者撰此文，試圖為被拆遷百姓爭(zhēng)得更多的談判籌碼，也是有一定積極意義的。

談判者的動(dòng)機(jī)是影響談判結(jié)果的重要因素怎樣應(yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 ，談判中的讓步策略和談判者的跨 文化 背景是談判中的關(guān)鍵變量。以下是怎樣應(yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 我編整理了關(guān)于被拆遷 談判技巧 ，希望你喜歡。

被拆遷談判技巧

被拆遷談判技巧：訴訟期間無(wú)權(quán)裁決

根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第12條第2項(xiàng)的規(guī)定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應(yīng)當(dāng)中止進(jìn)行，這樣就不會(huì)發(fā)生其后的合法的行政強(qiáng)拆或司法強(qiáng)拆了，這種狀況對(duì)被拆遷戶來(lái)說(shuō)是非常有利的。

被拆遷談判技巧：精心設(shè)計(jì)行政訴訟中止行政裁決

在拆遷人聲稱(chēng)要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會(huì)時(shí)(提出裁決申請(qǐng)到裁決書(shū)下達(dá)一般為一個(gè)月)，被拆遷戶一人或數(shù)人可到基層法院提起行政訴訟， 一般而言，在拆遷范圍內(nèi)未走一半人時(shí)或拆遷公告剛下兩個(gè)月前不宜過(guò)早提起該訴訟，通過(guò)訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒(méi)有行政裁決，拆遷人根本無(wú)法實(shí)施合法的強(qiáng)拆，這叫釜底抽薪!

被拆遷談判技巧：公告拆遷期間談話技巧

當(dāng)拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協(xié)議時(shí)，如果被拆遷人的合法要求(如要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換)被拒絕，被拆遷人應(yīng)依法提出合理主張、耐心與其洽商，說(shuō)話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說(shuō)沒(méi)有多少錢(qián)怎樣應(yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 我不搬家這類(lèi)的話。

被拆遷談判技巧：訴訟期間作出裁決的后果

如果在訴拆遷許可證一案二審未結(jié)案的情況下，拆遷主管部門(mén)仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到最高法院，該裁決肯定會(huì)被判決違法無(wú)效!依該違法無(wú)效的裁決而形成的后續(xù)司法或行政強(qiáng)拆裁判或決定統(tǒng)統(tǒng)違法無(wú)效，受害人有權(quán)請(qǐng)求國(guó)家賠償。

被拆遷談判技巧：案件辦理與訴訟費(fèi)用

當(dāng)然如何辦理以上案件，是否需要請(qǐng)內(nèi)行人或律師代理，這要視被拆遷戶的各方面綜合情況而定，以上訴訟一人提起是一案，幾十人或上百人由于訴訟請(qǐng)求都是共同的，也只算一案，一個(gè)案件法院只收訴訟費(fèi)50元。但不服拆遷裁決的案件，一戶是一案，不能并案審理。

被拆遷談判技巧：法院受理后及時(shí)啟動(dòng)第二個(gè)行政訴訟

法院受理后，即使被拆遷人理由十分充分。絕大多數(shù)法院會(huì)在最短時(shí)間內(nèi)判決原告敗訴。此時(shí)要在第一個(gè)案子判決前，及時(shí)設(shè)計(jì)第二個(gè)訴訟，咱們的目的就是要：拖時(shí)間!

被拆遷談判技巧：要求中止第一個(gè)行政訴訟，繼續(xù)采用合法的手段延長(zhǎng)第一個(gè)行政訴訟案件的時(shí)間

1、被拆遷人可在第一個(gè)案件一審判決下達(dá)的前或后時(shí)間內(nèi)(不可超過(guò)二審判決書(shū)下達(dá)的時(shí)間)，針對(duì)閱卷時(shí)了解到的被告所提交的證據(jù)所存在的問(wèn)題，又提起第二個(gè)行政訴訟。

2、法院受理了第二個(gè)案件后，原告應(yīng)持第二個(gè)案件的受理 通知書(shū) ，主動(dòng)向第一個(gè)案件的法庭提交書(shū)面的中止訴訟 申請(qǐng)書(shū) ，請(qǐng)求法庭根據(jù)最高法院《關(guān)于 執(zhí)行行訴法若干問(wèn)題的解釋》第51條第6項(xiàng)的規(guī)定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到北京最高法必被撤銷(xiāo)!記?。旱谝粋€(gè)案件中止 的時(shí)間越長(zhǎng)對(duì)被拆遷戶越有利。因?yàn)椴疬w人等不及，就只能自己提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

被拆遷談判注意事項(xiàng)

遭強(qiáng)拆的事后補(bǔ)救

如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執(zhí)行強(qiáng)拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經(jīng)生效，事后補(bǔ)救的 方法 是：

1、可以提起行政訴訟要求撤銷(xiāo)拆遷許可證，如果萬(wàn)一碰到個(gè)清官將違法的拆遷許可證給撤銷(xiāo)了，依拆遷許可證而發(fā)生的拆遷裁決和法院的強(qiáng)拆統(tǒng)統(tǒng)要被撤銷(xiāo)，實(shí)行執(zhí)行回轉(zhuǎn)。

2、同時(shí)可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關(guān)拆遷申請(qǐng)資料的違法性，通過(guò)信訪途徑進(jìn)行投訴。

3、將拆遷裁決一案申訴到最高法。

先予執(zhí)行拆除了房屋，只是判前保障日后執(zhí)行的一種 措施 ，并不意味著被拆遷人已敗訴，在該案未結(jié)案之前，要求撤銷(xiāo)拆遷許可證案的提起，大大增強(qiáng)了 被拆遷人推翻(即撤銷(xiāo))拆遷裁決書(shū)的力度，因?yàn)榉ㄔ喝绻J(rèn)定拆遷裁決合法，必然要求拆遷裁決的基礎(chǔ)條件――拆遷許可證也要合法，如果出現(xiàn)拆遷許可證被撤銷(xiāo)的結(jié)果，拆遷裁決必然會(huì)被撤銷(xiāo)。

拆遷談判千萬(wàn)不要說(shuō)以下的話

一、我也不知道啊，聽(tīng)不懂你說(shuō)的。

這是很多的被拆遷人說(shuō)的一句話，說(shuō)的時(shí)候自然是百般委屈，當(dāng)然，對(duì)于很多被拆遷人而言，沒(méi)有遇到拆遷的話，拆遷在他們心中就是兩個(gè)普通的字眼而已。即使是對(duì)于非專(zhuān)業(yè)的拆遷律師而言，拆遷領(lǐng)域也是陌生的。隨著現(xiàn)在業(yè)務(wù)的精細(xì)化，律師們更加專(zhuān)注于自己的領(lǐng)域，比如說(shuō)房屋拆遷請(qǐng)一位民事律師來(lái)進(jìn)行拆遷維權(quán)也是很不現(xiàn)實(shí)的。

這時(shí)候怎么辦?首先多方的收集信息，彌補(bǔ)自身知識(shí)和 經(jīng)驗(yàn) 的不足。并保留好所有的材料及相關(guān)證據(jù)。要及時(shí)咨詢專(zhuān)業(yè)律師，獲得專(zhuān)業(yè)幫助，這才是被拆遷維權(quán)的正確開(kāi)始步驟。

二、愛(ài)怎么樣怎么樣，我就是不搬

在拆遷談判的時(shí)候，一定要注意不要激動(dòng)。要記住我們是在進(jìn)行談判，不要跟對(duì)方吵架，此時(shí)不要過(guò)分的情緒激動(dòng)。拆遷律師能體會(huì)到被各位對(duì)于不公平的補(bǔ)償方案的氣憤，但是氣憤也是解決不了問(wèn)題的。只會(huì)徒增煩惱而已。

在我們的合理要求不能達(dá)到滿足的時(shí)候，一定要記得，現(xiàn)在不是氣憤的時(shí)候，一定要及時(shí)尋找拆遷律師的幫助。通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。

三、不給我xx萬(wàn)，否則別想讓我搬家。

切記不要說(shuō)，為什么呢?第一，過(guò)早的說(shuō)了不僅暴露了自己的底線，而且后續(xù)再提升補(bǔ)償也是很難達(dá)到的。

同時(shí)，隨口的報(bào)價(jià)可能會(huì)有漫天要價(jià)之嫌，輕易的報(bào)價(jià)很容易讓對(duì)方覺(jué)得這個(gè)補(bǔ)償是高要了的。其實(shí)不論是什么樣的補(bǔ)償對(duì)方都會(huì)覺(jué)得這個(gè)補(bǔ)償是高的。

那到底該怎么做呢?那就是談判的時(shí)候一定要多聽(tīng)少說(shuō)，聽(tīng)到對(duì)方的報(bào)價(jià)和自己的實(shí)際損失進(jìn)行比較與衡量，如果不能彌補(bǔ)你的損失，那么談判也不要極端。補(bǔ)償不合理，就不要簽字，可以委托專(zhuān)業(yè)的拆遷律師進(jìn)行維權(quán)。

四、打架流血犧牲類(lèi)的言論。

這種言論就是很多的被拆遷人在面對(duì)拆遷的時(shí)候，為了拿到自己心中合理的補(bǔ)償，有著一切皆可拋的想法。大家也都知道因拆遷發(fā)生的種種流血事件，可結(jié)果呢?也許是被等待解決的冤屈，但千瘡百孔的家庭誰(shuí)來(lái)拯救呢。所以，拆遷律師特別奉勸一句，維權(quán)要的是理智，千萬(wàn)不要意氣用事，留的青山在，不怕沒(méi)柴燒。冷靜下來(lái)思考思考，問(wèn)題和困難還是有解決的方式。

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7. 常用的談判技巧

首先跟拆遷人員不要爭(zhēng)吵更不能發(fā)生肢體沖突怎樣應(yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 ，說(shuō)句真心話怎樣應(yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 ，拆遷人員是來(lái)給拆遷戶送錢(qián)的。其次，拆遷人員上門(mén)交談的時(shí)候，買(mǎi)點(diǎn)茶葉、瓜子、香煙，這些沒(méi)有多少錢(qián)，吃著喝著，開(kāi)開(kāi)心心的溝通交談，拆遷人員一般都會(huì)把該給的都會(huì)給拆遷戶。拆遷的時(shí)候最關(guān)鍵的是把握住度和心態(tài)平衡。

動(dòng)遷對(duì)于每一個(gè)被拆遷人來(lái)說(shuō)都是一件大事怎樣應(yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 ，拆遷公司怎樣應(yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 的強(qiáng)勢(shì)和他們背后的實(shí)力都是我們普通人沒(méi)有辦法比擬的，我們能夠做到的只有與他們談判。談判的時(shí)候應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)： 1、談判的主要人 談判時(shí)要推薦一個(gè)或者幾個(gè)談吐文雅、條理清楚、脾氣和藹的長(zhǎng)者、老者和學(xué)者，自己可以在一旁觀察和記錄他們與拆遷人的談話。如果必須是自己親自出面的話，一定要衣著整潔。 2、談判的態(tài)度 談判時(shí)態(tài)度十分重要，談判的語(yǔ)氣也很關(guān)鍵。談判時(shí)要語(yǔ)氣平和、不卑不亢。拆遷人最不怕的就是被拆遷人發(fā)火，你如果與拆遷人動(dòng)手廝打，那就正好中了他們的計(jì)策。他們可以用各種手段和政府工具來(lái)修理拆遷人，其實(shí)，談判就是談判，大家平等、公開(kāi)的談條件，不要生氣，這對(duì)拆遷根本沒(méi)有幫助。 3、談判前的準(zhǔn)備 知道要拆遷后，一定要開(kāi)始著手準(zhǔn)備了。準(zhǔn)備的東西包括：相關(guān)政策法規(guī)的查詢和檢索、拆遷法規(guī)的研讀、有利和無(wú)利條件的判讀。 拆遷是政府的行為，拆遷法規(guī)就特別重要。要查詢和檢索最新的拆遷辦法和相關(guān)條例，有的時(shí)候，拆遷人會(huì)用過(guò)期的法規(guī)來(lái)哄騙被拆遷人。 法規(guī)查到后，一定要仔細(xì)研究，尤其期中的法律文字必須搞懂。 從中找出對(duì)自己有利和無(wú)利的條款，記錄在本子上，在談判的時(shí)候能夠使用。4、談判后的總結(jié)

首先怎樣應(yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 ，關(guān)于拆遷談判（實(shí)際是協(xié)商），法律、法規(guī)層面是允許的。

法律依據(jù)：國(guó)務(wù)院令第590號(hào)，第二十六條　房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

其次、談判無(wú)定勢(shì)。個(gè)人建議，可以從以下幾個(gè)方面作好準(zhǔn)備工作。

1、充分了解涉及動(dòng)遷的相關(guān)法律、法規(guī)、以及當(dāng)?shù)氐恼摺１热?，涉及的拆遷土地性質(zhì)是集體土地的，那么主要的法律、法規(guī)的依據(jù)是《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、并參照國(guó)務(wù)院令第590號(hào)執(zhí)行。涉及的拆遷土地性質(zhì)是國(guó)有土地的，則主要依據(jù)是國(guó)務(wù)院令第590號(hào)。

作到明確法律、法規(guī)層面是如何規(guī)定，以便判斷自己公平、合理、合法的目標(biāo)是否可行。

2、搜集對(duì)方是否存在違法拆遷行為的證據(jù)、增大自身談判的砝碼。

對(duì)于是否合法行為的判斷，應(yīng)當(dāng)從實(shí)體和程序兩個(gè)方面。比如涉及到征收拆遷集體土地性質(zhì)的，那么依據(jù)《土地管理法》第四十五條

第四十五條 征收下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：

（一）基本農(nóng)田怎樣應(yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 ；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的；

（三）其他土地超過(guò)七十公頃的。

征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。

即，需要經(jīng)過(guò)省級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)。否則屬于違法拆遷。那么對(duì)于程序方面，是否履行公示公告程序的，具體可以直接參看《征用土地公告辦法》。

對(duì)于涉及到的是國(guó)有土地上房屋征收拆遷的，那么直接依據(jù)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)，即《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，該條例，規(guī)定的比較詳細(xì)，可以直接查詢參看即可。

3、協(xié)商談判的過(guò)程，并無(wú)定勢(shì)，也無(wú)固定的話術(shù)，可以委婉，也可以直接。這均是當(dāng)事人擁有的合法權(quán)利。

4、切忌，協(xié)商談判久拖不決，錯(cuò)過(guò)司法救濟(jì)的時(shí)效。

《行政訴訟法》第四十六條 公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道作出行政行為之日起六個(gè)月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外。

《行政復(fù)議法》第九條　公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請(qǐng)；但是法律規(guī)定的申請(qǐng)期限超過(guò)六十日的除外。

這個(gè)問(wèn)題怎樣應(yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 ，在百度知道上問(wèn)怎樣應(yīng)對(duì)拆遷辦的人談話 的比較多，本人也多次回答過(guò)?？傮w的思路還是從法律法規(guī)的角度入手，從征收拆遷的合法性與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)能否滿足被拆遷人原有的生產(chǎn)生活水準(zhǔn)不降低的層面來(lái)談。

第一、關(guān)于拆遷談判（實(shí)際是協(xié)商），法律、法規(guī)層面是允許的。

法律依據(jù)：國(guó)務(wù)院令第590號(hào)，第二十六條　房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

第二、談判無(wú)定勢(shì)。個(gè)人建議，可以從以下幾個(gè)方面作好準(zhǔn)備工作。

1、充分了解涉及動(dòng)遷的相關(guān)法律、法規(guī)、以及當(dāng)?shù)氐恼摺?/p>

涉及拆遷的土地性質(zhì)是集體土地的，那么主要的法律、法規(guī)的依據(jù)是《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、并參照國(guó)務(wù)院令第590號(hào)執(zhí)行。涉及的拆遷土地性質(zhì)是國(guó)有土地的，則主要依據(jù)是國(guó)務(wù)院令第590號(hào)。

作到明確法律、法規(guī)層面是如何規(guī)定，以便判斷自己公平、合理、合法的目標(biāo)是否可行。

2、搜集對(duì)方是否存在違法拆遷行為的證據(jù)、增大自身談判的砝碼。

對(duì)于是否合法行為的判斷，應(yīng)當(dāng)從實(shí)體和程序兩個(gè)方面。比如涉及到征收拆遷集體土地性質(zhì)的，那么依據(jù)《土地管理法》第四十五條

第四十五條 征收下列土地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：

（一）基本農(nóng)田；

（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的；

（三）其他土地超過(guò)七十公頃的。

征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。

即，需要經(jīng)過(guò)省級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)。否則屬于違法拆遷。那么對(duì)于程序方面，是否履行公示公告程序的，具體可以直接參看《征用土地公告辦法》。

對(duì)于涉及到的是國(guó)有土地上房屋征收拆遷的，那么直接依據(jù)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)，即《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，該條例，規(guī)定的比較詳細(xì)，可以直接查詢參看即可。

3、協(xié)商談判的過(guò)程，并無(wú)定勢(shì)，也無(wú)固定的話術(shù)，可以委婉，也可以直接。這均是當(dāng)事人擁有的合法權(quán)利。

4、切忌，協(xié)商談判久拖不決，錯(cuò)過(guò)司法救濟(jì)的時(shí)效。

《行政訴訟法》第四十六條 公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道作出行政行為之日起六個(gè)月內(nèi)提出。法律另有規(guī)定的除外。

《行政復(fù)議法》第九條　公民、法人或者其他組織認(rèn)為具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的，可以自知道該具體行政行為之日起六十日內(nèi)提出行政復(fù)議申請(qǐng)；但是法律規(guī)定的申請(qǐng)期限超過(guò)六十日的除外。

5、上述問(wèn)題中提到“房屋的面積和拆遷款”，房屋和土地面積是計(jì)算補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，毫無(wú)疑問(wèn)，這是補(bǔ)償?shù)暮诵囊?，但是直接針?duì)這些，并沒(méi)有多大的談判空間。比如關(guān)于房屋面積，一般是可以通過(guò)證據(jù)固定的，關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)，法律法規(guī)也是有明確規(guī)定的。只有通過(guò)上述的思路，才能有效的保障自身合法利益最大化。

法律依據(jù)：國(guó)務(wù)院令第590號(hào)

第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十九條　對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

關(guān)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生，評(píng)估方法，可以直接參看《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。