城中村改造指鄭州市城中村改造安置房政策 的是農(nóng)村村落在城市化的過程中，由于大部分的耕地被征用了，原來村民的身份轉(zhuǎn)變成了居民。城中村不僅是一種建筑房屋的形態(tài)，也是一種社會中的存在形態(tài)。那么城中村改造政策有哪些？城中村改造都有什么優(yōu)惠政策？

城中村改造 指的是農(nóng)村村落在 城市化 的過程中，由于大部分的耕地被征用了，原來村民的身份轉(zhuǎn)變成了居民。城中村不僅是一種建筑 房屋 的形態(tài)，也是一種社會中的存在形態(tài)。那么城中村改造政策有哪些？城中村改造都有什么優(yōu)惠政策？

城中村改造政策有哪些？

1、 土地出讓金 除上繳省里的3%和提取凈收益的10%廉租住房建設(shè)基金外，市財政在10個工作日內(nèi)全額返還項目所在地的區(qū)政府，用于被拆遷村民的補償安置。

2、建設(shè)過程中涉及的人防工程易地建設(shè)費參照 經(jīng)濟適用房 的政策， 城市基礎(chǔ)設(shè)施 配套 費、文物鉆探費、考古發(fā)掘費、房屋初次交易費、房屋土地權(quán)屬初次登記費等其他各類事業(yè)性收費按標準的30%繳納鄭州市城中村改造安置房政策 ；新型墻體材料專項基金、散裝 水泥 專項基金等各類政府性基金按規(guī)定繳納。

3、商品房建設(shè)中涉及的供水、供電、供氣、供暖、電信、廣電等綜合管網(wǎng)的開口費、初裝費等非維護性和非使用性經(jīng)營服務(wù)收費，且屬于市級權(quán)限范圍內(nèi)設(shè)定的，按標準的30%繳納；市、區(qū)政府有關(guān)部門管轄單位收取的其他經(jīng)營服務(wù)性費用，原則上按標準的50%繳納。

城中村改造有什么優(yōu)惠政策？

1、個人補償費免征所得稅，只要是按照城市發(fā)展規(guī)劃，在 舊城改造 過程中，單位和個人因土地被征用而取得的不動產(chǎn) 拆遷補償費 ，均不征收營業(yè)稅，個人取得的補償費，屬于補償性質(zhì)的收入。

2、 買安置房 超過補償部分仍要交契稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新確定土地、房屋權(quán)屬，用于和被征用、占用的土地、房屋相同用途的，其 成交價 格或評估價格相當(dāng)于補償費部分， 免征契稅 ，超過補償費的部分，仍征收契稅。

3、企業(yè) 搬遷 按規(guī)定標準從政府取得的補償收入，其中，應(yīng)該企業(yè)通過 招標 、拍賣、 掛牌 等市場形式取得的土地轉(zhuǎn)讓收入減去。

以上就是“城中村改造政策有哪些？城中村改造有什么優(yōu)惠政策”的全部內(nèi)容，國家出臺了城中村改造政策，其政策大致就是國家出一部分錢，自己出一部分錢建設(shè)新的房屋，這樣既滿足了國家的需求也滿足了人們的需求。

【核心提示】

2007年6月12日，醞釀已久的 《進一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》（鄭政文〔2007〕103號）（以下簡稱103號文），終于在鄭州房地產(chǎn)界的翹首企盼中出臺了，其中首次制定了城中村改造的安置開發(fā)比，首次將“招、拍、掛”拿地機制引入城中村改造中來，全面叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”建設(shè)，明確了新的拆遷安置、賠付標準，更是創(chuàng)造性地將城中村改造和廉租房建設(shè)聯(lián)系在一起，一系列極具操作性和可行性的政策頗有新意，被稱為“解決了拿地、拆遷、賠償?shù)入y題”的多贏模式。城中村改造是一道難題。新規(guī)的出臺無疑為破解這道難題提供了一條“求解之路”。

求解一

安置開發(fā)比明確為1∶2

【103號文第5條規(guī)定鄭州市城中村改造安置房政策 ：城中村改造的安置開發(fā)比為1∶2。安置開發(fā)比是指安置房的建筑面積與配套開發(fā)商品房的建筑面積之比?！?/p>

以往的城中村改造，往往是一家開發(fā)商對一個村莊進行整體改造，開發(fā)過程中并不清楚所用來開發(fā)的配套商品房實際應(yīng)為多少，新政策以安置房確定配套商品房大小的做法尚屬首次提及。

河南財經(jīng)學(xué)院工程管理系教授劉社認為，根據(jù)現(xiàn)有的拆遷總面積來確定安置面積，通過安置面積的大小可以計算出相應(yīng)配套商品房的大小，城中村改造限定安置開發(fā)比是103號文中最具新意的革新，這表明了開發(fā)商拿到城中村改造權(quán)后不能像以前那樣可以隨意進行開發(fā)了，使城中村改造更加規(guī)范和有序了。

103號文中還規(guī)定，安置開發(fā)比以外的土地將會被納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備，進入土地市場銷售。劉社認為，城中村改造盤活了市區(qū)存量土地，將使一些開發(fā)商獲得更多在市區(qū)拿地的機會。

河南省社會科學(xué)院副院長劉道興告訴記者，城中村改造限定了安置開發(fā)比例，這說明了政府在城中村改造中的干預(yù)力度加大了，這是因為鄭州市區(qū)的土地越來越稀缺，土地價值也隨之逐年走高，政府盤活了更多的存量土地，獲得更多的土地收益，對開發(fā)商和政府而言是一件“雙贏”的事。

求解二 戶型遵循“90、70新政”

【103號文第13條、15條規(guī)定鄭州市城中村改造安置房政策 ：市規(guī)劃部門應(yīng)會同相關(guān)部門依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃編制城中村改造總體規(guī)劃，作為指導(dǎo)全市城中村改造的依據(jù)?？傮w規(guī)劃的主要內(nèi)容包括城中村改造開發(fā)模式、建設(shè)用地布局、各項建設(shè)的總體安排和分期實施改造的建議?！?/p>

將城中村改造總體規(guī)劃和城市發(fā)展規(guī)劃相統(tǒng)一，城中村改造總體規(guī)劃按照城市總體規(guī)劃來制定，將會對全市城中村改造起到統(tǒng)籌和布局的作用。

自去年6月1日“國六條”頒布以來，新開發(fā)商品房必須遵循90平方米以內(nèi)中小戶型占70%的政策，但這一政策并未在城中村改造中嚴格執(zhí)行，原因就是沒有相應(yīng)的政策加以限制。

103號文第16條明確規(guī)定：城中村改造的配套開發(fā)商品房，應(yīng)嚴格按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）套型面積控制比例的規(guī)定執(zhí)行。

劉社認為，103號文中明確了城中村改造的配套商品房同樣要依據(jù)國家宏觀調(diào)控政策行事，維護了國家政策的嚴肅性。

求解三 優(yōu)先進行安置房建設(shè)

【103號文第36條明確規(guī)定：城中村改造應(yīng)優(yōu)先進行安置房的建設(shè)，自行改造的村（組），安置房及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不得晚于第二期建設(shè)計劃，第一期建設(shè)的商品房銷售款應(yīng)優(yōu)先用于安置房的建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與改造的，原則上應(yīng)將安置房及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)安排在第一期建設(shè)計劃內(nèi)；確需對安置房分期建設(shè)的，應(yīng)該在前兩期建設(shè)計劃內(nèi)全部建成，第一期建設(shè)的安置房不得少于安置房總面積的60%，其商品房銷售款及按揭抵押款應(yīng)優(yōu)先用于第二期安置房的建設(shè)?！?/p>

依照以往城中村改造的經(jīng)驗，開發(fā)商往往會先進行商品房的建設(shè)，以便于盡快回籠資金，最大限度地降低改造風(fēng)險，而103號文的出臺，對開發(fā)商進行城中村改造提出了更高的要求，使村民的利益得到了進一步的保障。

劉道興認為，這一條是政府對開發(fā)商下達的死任務(wù)，制度的可操作性很強，切實保證了村民的利益，使村民能盡快住進新的家園得到了保障，同時，令開發(fā)商更明確了建造安置房和商品房兩者的關(guān)系，對開發(fā)商整體實力的要求增高了。

求解四 “拆遷、補償、安置”三層是紅線

【103號文第28條規(guī)定：原村民合法宅基地上住宅的拆遷補償、安置以建筑面積為依據(jù)。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，補償金額根據(jù)被拆遷房屋的面積、區(qū)位、用途等因素確定。原則上三層以下（含三層）的合法建筑，按市場評估價給予補償。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上以三層以下（含三層）的合法建筑，按拆一平方米還一平方米的標準給予安置?！?/p>

2004年4月制定的《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》中規(guī)定，城中村農(nóng)民住宅拆遷補償、安置以基準建筑面積（每戶228平方米）為依據(jù)。與此不同的是，103號文采取了更為靈活和科學(xué)的方式，既保障了村民的合法權(quán)利又明確了哪些被拆遷房屋才具有合法的地位。

劉社認為，根據(jù)不同城中村的區(qū)位及村民房屋的實際面積和用途來確定賠付標準，較原來全市統(tǒng)一的基準建筑面積的賠付標準，這種新的拆遷安置、補償制度更為科學(xué)。同時，從字面上看，三層以下（含三層）才被認定為合法建筑，而三層以上是否就可以認定為非法建筑不予補償呢？三層以上的房子該怎么對待，103號文并沒有具體的約定。

求解五

“小產(chǎn)權(quán)房”將被全面叫停

【103號文第22條規(guī)定：凡未轉(zhuǎn)化國有的城中村土地，有關(guān)部門不得為其辦理規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)，并不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；未經(jīng)批準私自進行開發(fā)改造的，按違法用地查處?！?/p>

在集體土地上開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)在鄭州市場上活躍很多年了，但一直沒有明確的政策加以限制，隨著建設(shè)部對“小產(chǎn)權(quán)房”有了明確的界定后，上到中央，下到地方都在緊鑼密鼓地制定解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題，103號文的及時出臺，做出了相應(yīng)的限定。劉道興認為，財產(chǎn)的合法性應(yīng)該有一個歷史的過程，否則將會引起社會的混亂。

求解六

首次引入“招、拍、掛”機制

【103號文第21條規(guī)定：安置房和規(guī)定安置開發(fā)比以內(nèi)的配套開發(fā)商品房用地按照有關(guān)規(guī)定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。規(guī)定安置開發(fā)比以外的土地，納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備，收益由市、區(qū)兩級人民政府分成，比例由市人民政府另行規(guī)定?！?/p>

近年來，由于城中村土地仍然采取協(xié)議出讓的形式，弊端非常明顯，103號文創(chuàng)造性地將“招、拍、掛”機制引入城中村改造中來，使得城中村改造更加陽光，更加透明了。劉道興認為，政府建立了一種市場經(jīng)濟下的陽光操作機制，對城中村改造依據(jù)“公平、公正、公開”的原則，進一步防止腐敗和暗箱操作。

求解七

城中村改造聯(lián)姻廉租房

【103號文第41條明確規(guī)定：規(guī)定安置開發(fā)比以內(nèi)的配套開發(fā)商品房所需用土地的土地使用權(quán)出讓金，除國家、省規(guī)定應(yīng)上繳財政的部分外，另提取5%廉租住房建設(shè)基金。】

劉道興認為，城中村改造和廉租房建設(shè)這兩個看似不相關(guān)的事情，卻因為103號文的出臺而聯(lián)姻了，制度創(chuàng)新最大的受益者是那些迫切需要住房的中低收入市民，雖然這僅僅是一種新鮮的嘗試，力度還不夠明顯，但至少我們可以看出政府為保障中低收入階層的良苦用心。

一、2008年2月20日建設(shè)部發(fā)布鄭州市城中村改造安置房政策 了《建設(shè)部關(guān)于加強城中村整治改造工作的指導(dǎo)意見》（建規(guī)[2008]15號），對各地方的建設(shè)、規(guī)劃、建委、房地管理等部門加強城中村整治、改造中的規(guī)劃建設(shè)等工作提出具體指導(dǎo)意見。

該意見要求要從本地實際出發(fā)，根據(jù)城市發(fā)展的情況、財力、城中村具體狀況和原村民的意愿，開展城中村整治、改造工作，改善城中村人居環(huán)境質(zhì)量，提高城中村土地的集約利用水平，保護原村民合法利益，解決外來務(wù)工人員的居住需求。

二、全國各省市關(guān)于城中村改造方面，都有自己的地方性法規(guī)，特別是在具體的操作過程中，一般是“一村一議”的模式。主要有以下幾種模式鄭州市城中村改造安置房政策 ：

1、政府主導(dǎo)方式，其主要特點鄭州市城中村改造安置房政策 ：

a.對村民的土地和物業(yè)實行一次性買斷，關(guān)系較為單純，操作簡單易行鄭州市城中村改造安置房政策 ；

b.政府需支付高昂的贖買資金和安置成本鄭州市城中村改造安置房政策 ；

c.由于容易發(fā)生補償方面的爭議，政府需付出較大成本以及對異地安置的村民未來生計難有妥善解決之策，因此，這種模式通常難于獲得村民的認同，政府大多是在萬不得已的情況下才采用這一模式。

2、集體經(jīng)濟主導(dǎo)的企業(yè)化方式

指在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及住房（合法補償面積部分）作價入股，在自行妥善安置村民的基礎(chǔ)上，由集體經(jīng)濟組織牽頭逐步對城中村進行重新的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。

3、半市場化的社區(qū)型改造方式

指以村集體企業(yè)為改造單位自行組織改造，一般利用村的空地作為周轉(zhuǎn)啟動地塊，建設(shè)公寓式新村，遷入一部分村民（主要以建安成本價分配）；然后，對遷出后騰空的部分舊村實施拆遷、補償，并依據(jù)修建性詳規(guī)進行公寓式住宅復(fù)建，建好后再用于安置舊村內(nèi)其它區(qū)域的村民；如此循環(huán)，逐步對整個舊村進行滾動式開發(fā)，遷出一片，建設(shè)一片，安置一片，直到舊村置換改造完畢。

4、市場化的房地產(chǎn)開發(fā)方式

指利用村里剩余空地較多的優(yōu)勢，以土地資本為杠桿，將空地轉(zhuǎn)為商住性質(zhì)用地，并與宅基地一起進行聯(lián)片統(tǒng)一開發(fā)。在對舊村物業(yè)逐步拆遷補償?shù)幕A(chǔ)上，建設(shè)公寓式新村；在開發(fā)建設(shè)完成后，將一部分住宅物業(yè)按一定比例分配給村民（按成本價購買），而另一部分物業(yè)則全部對外銷售，以回收投資；回籠的資金一部分用于支付舊村拆遷補償，一部分用于支付新村建設(shè)成本，剩余部分則作為投資者的必要利潤。

三、全國推廣的鄭州市城中村改造經(jīng)驗

2009年3月，由國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭在鄭州市舉行全國城中村改造經(jīng)驗交流大會。被譽為城中村改造的“鄭州模式”。作為專題進行介紹。

1、立法成果

2003年鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)《鄭州市城中村改造規(guī)定(試行)》的通知，該規(guī)定對城中村轉(zhuǎn)制、規(guī)劃管理、土地管理、建設(shè)和拆遷安置等關(guān)鍵問題進行了規(guī)定。另外，該規(guī)定第二十九條規(guī)定：城中村改造堅持統(tǒng)一建設(shè)、成片改造的原則，規(guī)劃容積率不得高于本市城市住宅區(qū)最高容積率，用地規(guī)模不得低于市人民政府批準的最小用地規(guī)模。

2004年4月5日，城中村改造的配套文件《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實施辦法(試行)》開始實施，對城中村改造的總體和詳細性規(guī)劃的編制和審批、土地權(quán)屬劃分管理、拆遷管理及安置等做出詳細規(guī)定。

2007年，鄭州市政府公布了《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)進一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》。該通知以規(guī)劃管理、土地管理、建設(shè)和拆遷安置、優(yōu)惠政策、城中村改造的審批程序為主要內(nèi)容，其中：

第五條明確了城中村改造的安置開發(fā)比（安置房的建筑面積與配套開發(fā)商品房的建筑面積之比）為1：2；

第七條確定了城中村改造的基本方針為：堅持政府主導(dǎo)、市場運作、群眾自愿、區(qū)級負責(zé)、因地制宜、一村一案，條件成熟一個，審批改造一個；以舊村改造帶動配套房地產(chǎn)開發(fā)，配套房地產(chǎn)開發(fā)為城中村改造提供資金保證；

第八條規(guī)定經(jīng)區(qū)人民政府批準，村（組）可以自行籌集資金進行改造，也可以通過招標、拍賣、掛牌方式，確定房地產(chǎn)開發(fā)商參與改造；在村（組）所有土地統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，可以一次性改造，也可以分步實施改造；第四十二條、四十三條規(guī)定了城中村改造的審批程序和應(yīng)提供的主要資料。

2008年，鄭州市政府印發(fā)《鄭州市城中村改造工作流程(試行)》，對城中村改造所涉及的啟動改造階段、土地和規(guī)劃手續(xù)辦理階段、項目建設(shè)階段及村民回遷階段所涉及的工作內(nèi)容、負責(zé)機構(gòu)、審批時限等進行了規(guī)定，使城中村改造工作更加細致化、條理化。

綜上所述，鄭州市在城中村改造的立法工作是系統(tǒng)而科學(xué)的，對城中村改造的實踐操作提供了直接且細致的指引。鄭州市的城中村立法值得其他城市借鑒學(xué)習(xí)。

2、政策解讀

鄭州城中村改造逐步形成了自己的體系即“政府主導(dǎo)、市場運作、群眾自愿、區(qū)級負責(zé)、成熟一個、改造一個”。

鄭州模式的架構(gòu)體系為，由主管市長牽頭成立市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，抽調(diào)各部門人員組成辦公室，各區(qū)也建立了相應(yīng)機構(gòu)，并形成了以市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組為中心，各區(qū)、街道辦事處、行政村(組)等城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組為支點的上下互動體系。 在這一架構(gòu)體系中，建立了相應(yīng)的協(xié)調(diào)機制，明確了各自職責(zé)。市領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一負責(zé)城中村改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、政策制定、方案審批和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，各相關(guān)職能部門負責(zé)城中村改造相關(guān)工作的復(fù)核、審批、考核、督導(dǎo)等。鄭州模式明確各區(qū)政府為城中村改造工作的直接責(zé)任人，具體負責(zé)本區(qū)范圍內(nèi)城中村改造的組織實施。

在鄭州模式中，充分遵循和發(fā)揮了市場之手的力量。政府充分放權(quán)，充分依靠村(組)和房地產(chǎn)企業(yè)，在政策范圍內(nèi)，由村(組)和開發(fā)商談初步協(xié)商改造條件，包括拆遷安置補償方式，而政府的角色，則主要是監(jiān)管，調(diào)動各方積極性，負責(zé)把土地規(guī)劃定下來，進行督察和催辦，幫助協(xié)調(diào)出現(xiàn)的問題。

在利益分配上，政府采取了充分讓利的原則，除了上繳少部分規(guī)費外，鄭州市本級財政幾乎一分不留，將土地出讓金和相應(yīng)的費用全部用于村民拆遷安置，保障村民利益并兼顧開發(fā)商收益。市政府的目的，是把城中村改造作為完善城市基礎(chǔ)設(shè)施、提高城市配套服務(wù)功能的一個重要途徑來考慮。

鄭州模式內(nèi)涵的核心，無疑是政府主導(dǎo)下的“市場主推”式改造，倡導(dǎo)科學(xué)改造與和諧改造。這一模式，需要政府主導(dǎo)相關(guān)政策，平衡多方訴求，既要愛護村民利益，又要給開發(fā)商合理的利潤空間，同時讓政府、周邊城區(qū)甚至整個城市受益。

就目前而言，這種充分發(fā)揮市場力量的模式無疑是成功的。 而政府在城中村改造中，也有獲益——土地儲備。鄭州模式中城中村改造的安置開發(fā)比為1∶2，開發(fā)商拿到城中村改造權(quán)后不能隨意開發(fā)，使城中村改造更加規(guī)范和有序。而安置開發(fā)比以外的土地將會被納入市人民政府統(tǒng)一收購儲備。

如此，鄭州模式實現(xiàn)了村民、開發(fā)商、政府的多贏格局。

一般都是會給村民們建安置房鄭州市城中村改造安置房政策 ，這個安置房絕不可能是高層鄭州市城中村改造安置房政策 ，因為高層成本高，都是以小區(qū)形式建的多層。更不可能是開發(fā)商所開發(fā)的小區(qū)。位置一般都不會距離所開發(fā)的地方太遠。安置房的面積，戶型都是一樣的，這樣減少出現(xiàn)分房的矛盾。

補償標準很不好說，因為每個改造的城中村情況都不一樣，房地產(chǎn)商補償?shù)那闆r都不一樣。有按照原建筑面積1:1配的（這就為什么很多村民使勁往上改房了），還有3:1配的，還有幾層到幾層幾比幾，然后再高了是幾比幾。有按人頭補償?shù)?，一個人賠償多少住房，配多少門面房。還有直接補償錢的。這就看村領(lǐng)導(dǎo)們怎么跟房地產(chǎn)商談了。