房屋出租對于事業(yè)單位資產(chǎn)管理有著積極作用。對于出租者而言單位門面房出租新規(guī)定 ，可以充分利用閑置資產(chǎn)單位門面房出租新規(guī)定 ，提高資產(chǎn)利用率，利用出租房屋取得的收入彌補單位經(jīng)費不足；對財政部門而言，在現(xiàn)行經(jīng)費預(yù)算管理體制下，事業(yè)單位將出租收入納入預(yù)算管理，可減輕政府財政預(yù)算資金壓力；對于承租者而言，可以增加房屋承租選擇的多樣性，更好的為社會提供服務(wù)等。那么事業(yè)單位作為一種特殊的房屋出租主體，相對自用而言，出租、出借是國有資產(chǎn)管理的重點，在對外進行房屋出租時，又該特別注意哪些問題呢，為進一步加強事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理工作，規(guī)范出租行為，有效防止資產(chǎn)流失，提高使用效益， 本文主要從合規(guī)性的角度提出以下建議。

（一）

事業(yè)單位有權(quán)出租房屋，但應(yīng)履行報批手續(xù)

根據(jù)《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》第十九條：“事業(yè)單位國有資產(chǎn)的使用包括單位自用和對外投資、出租、出借、擔(dān)保等方式?！笔聵I(yè)單位所有產(chǎn)權(quán)的房屋應(yīng)為國有資產(chǎn)，事業(yè)單位作為權(quán)屬單位可以進行出租處置。根據(jù)《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》第二十一條[1]、第八條[2]，事業(yè)單位應(yīng)對房屋出租應(yīng)進行可行性論證，并提出申請，經(jīng)主管部門審核同意后，報同級財政部門審批。

（二）

事業(yè)單位擬出租房屋性質(zhì)及用途需符合相關(guān)法律規(guī)定

根據(jù)《商品房租賃管理辦法》第六條的規(guī)定，不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的或違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的房屋不得出租，雖該規(guī)定為管理性規(guī)定不影響租賃合同效力，但如存在上述情形，一方面存在行政處罰風(fēng)險，另一方面在民事糾紛中，則易被認定為有過錯一方而承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，建議事業(yè)單位在出租房屋前，應(yīng)檢查房屋適租狀態(tài)，確保出租用途與《不動產(chǎn)登記證書》或者《事業(yè)單位產(chǎn)權(quán)登記證》的用途相符，以規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。

（三）

事業(yè)單位采用詢價的方式招租不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定

根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》的相關(guān)規(guī)定，事業(yè)單位對外出租房屋不屬于法律強制性要求履行招標(biāo)、投標(biāo)程序的事項，即事業(yè)單位采用詢價方式確定承租人并不為法律所禁止。但為規(guī)范管理國有資產(chǎn)對外租賃事項，中央級事業(yè)單位、北京市行政事業(yè)單位均制定了相應(yīng)的租賃規(guī)范。

《中央級事業(yè)單位國有資產(chǎn)使用管理暫行辦法》第三十四條規(guī)定：“中央級事業(yè)單位國有資產(chǎn)出租，原則上應(yīng)采取公開招租的形式確定出租的價格，必要時可采取評審或者資產(chǎn)評估的辦法確定出租的價格。中央級事業(yè)單位利用國有資產(chǎn)出租、出借的，期限一般不得超過五年。”《北京市市級行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)出租、出借、對外投資、擔(dān)保管理辦法》第十條規(guī)定：“行政事業(yè)單位出租、出借國有資產(chǎn)必須簽訂符合相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的合同或協(xié)議。國有資產(chǎn)出借期限一般不得超過一年，國有資產(chǎn)出租簽訂協(xié)議期限一般不得超過三年；出租價格根據(jù)市場參考價（或委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)出具出租價格建議書或公開競價拍租等公開、公正方式確定的價格）確定。”

國務(wù)院發(fā)布的《事業(yè)單位登記管理暫行條例》（國務(wù)院令第411號）及國家事業(yè)單位登記管理局修訂的《事業(yè)單位登記管理暫行條例實施細則》都明確指出了事業(yè)單位是指國家為了社會公益目的而設(shè)立的，從這個角度來講，所有的事業(yè)單位都應(yīng)符合服務(wù)于“社會公益目的”。然而現(xiàn)實中，非以社會公益目的而設(shè)立，獨立于國家財政撥款的事業(yè)單位也是大量存在的，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)分類推進事業(yè)單位改革配套文件的通知》（國辦發(fā)[2011]37號）中亦有相關(guān)規(guī)定。該文件明確將現(xiàn)有的事業(yè)單位劃分為承擔(dān)行政職能、從事生產(chǎn)經(jīng)營活動和從事公益服務(wù)三個類別，故雖然部分事業(yè)單位雖不受上述規(guī)范直接管理，但從國有資產(chǎn)規(guī)范管理的角度考慮，各單位可借鑒并進一步完善資產(chǎn)租出方式，避免引發(fā)合規(guī)性風(fēng)險。

綜上，各單位一要增強法律法規(guī)意識，要嚴(yán)格執(zhí)行國有資產(chǎn)收益管理的相關(guān)規(guī)定，履行審批手續(xù)；要嚴(yán)格執(zhí)行“收支兩條線”管理規(guī)定，及時足額收繳資產(chǎn)出租收益，規(guī)范資產(chǎn)有償使用管理。二要完善部門協(xié)調(diào)機制。各資產(chǎn)管理部門間加強協(xié)調(diào)配合，建立定期溝通機制，及時交換信息，實時掌握資產(chǎn)的出租情況。實現(xiàn)合法合理使用房屋資產(chǎn)。

1、營業(yè)稅規(guī)定

根據(jù)商鋪出租稅費最新規(guī)定單位門面房出租新規(guī)定 ，一般會按照租金收入交納5％的營業(yè)稅單位門面房出租新規(guī)定 ；按營業(yè)稅額的7％交城維稅單位門面房出租新規(guī)定 ，按營業(yè)稅額的3％交費附加；地方附加2％（這個各地可能會有差別）。

2、房產(chǎn)稅規(guī)定

一般是按照租金收入交納12％的房產(chǎn)稅；按照房屋租賃合同所記載的租金的金額交納千分之一的印花稅，根據(jù)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅規(guī)定，房屋出租，按租金收入的12％計征房產(chǎn)稅；同時該租金收入屬營業(yè)稅應(yīng)稅收入，按5％交納營業(yè)稅。

3、附加稅規(guī)定

營業(yè)稅的附加稅包括城建稅和費附加、地方附加。據(jù)現(xiàn)行的城市維護建設(shè)稅法，納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為7％。

4、法律規(guī)定

根據(jù)國務(wù)院令第448號《國務(wù)院關(guān)于修改〈征收費附加的暫行規(guī)定〉的決定》單位門面房出租新規(guī)定 ：自2005年10月1日起，費附加，以各單位和個人實際繳納的稅、營業(yè)稅、消費稅的稅額為計征依據(jù)，費附加率為3％，分別與稅、營業(yè)稅、消費稅同時繳納。

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所稱的行政單位國有資產(chǎn)單位門面房出租新規(guī)定 ，是指由各級行政單位占有、使用的單位門面房出租新規(guī)定 ，依法確認為國家所有單位門面房出租新規(guī)定 ，能以貨幣計量的各種經(jīng)濟資源的總稱，即行政單位的國有(公共)財產(chǎn)。

法律分析

如果流量遠遠低于保證精確度的最小流量，將導(dǎo)致無輸出（如渦街流量計）或輸出信號被當(dāng)作小信號予以切除（如差壓式流量計），這對供方來說都是不利的，有失公正。為了防止效益的流失，對于一套具體的熱能計量設(shè)備，供需雙方往往根據(jù)流量測量范圍和能夠達到的范圍度，約定某一流量值為“約定下限流量”，而且約定若實際流量小于該約定值，按照下限收費流量收費?？h級以上人民政府計量行政部門可以根據(jù)需要設(shè)置計量檢定機構(gòu)，或者授權(quán)其單位門面房出租新規(guī)定 他單位的計量檢定機構(gòu)，執(zhí)行強制檢定和其他檢定、測試任務(wù)。執(zhí)行前款規(guī)定的檢定、測試任務(wù)的人員，必須經(jīng)考核合格。這一功能通常在流量顯示儀表中實現(xiàn)?？h級以上地方人民政府計量行政部門根據(jù)本地區(qū)的需要，建立社會公用計量標(biāo)準(zhǔn)器具，經(jīng)上級人民政府計量行政部門主持考核合格后使用。企業(yè)、事業(yè)單位根據(jù)需要，可以建立本單位使用的計量標(biāo)準(zhǔn)器具，其各項最高計量標(biāo)準(zhǔn)器具經(jīng)有關(guān)人民政府計量行政部門主持考核合格后使用。計量檢定工作應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟合理的原則，就地就近進行。計量檢定必須按照國家計量檢定系統(tǒng)表進行。國家計量檢定系統(tǒng)表由國務(wù)院計量行政部門制定。

法律依據(jù)

《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》

第二十四條　行政單位擬將占有、使用的國有資產(chǎn)對外出租、出借的，必須事先上報同級財政部門審核批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得對外出租、出借。同級財政部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況對行政單位國有資產(chǎn)對外出租、出借事項嚴(yán)格控制，從嚴(yán)審批。

第二十五條　行政單位出租、出借的國有資產(chǎn)，其所有權(quán)性質(zhì)不變，仍歸國家所有單位門面房出租新規(guī)定 ；所形成的收入，按照政府非稅收入管理的規(guī)定，實行“收支兩條線”管理。

一、房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)具備下列條款單位門面房出租新規(guī)定 ： (一)當(dāng)事人單位門面房出租新規(guī)定 的姓名或名稱及住所單位門面房出租新規(guī)定 ； (二)房屋的座落、面積、裝修及設(shè)施狀況； (三)租賃用途； (四)租賃期限； (五)租金及其支付方式； (六)房屋修繕責(zé)任； (七)轉(zhuǎn)租的約定； (八)變更和解除合同的條件； (九)違約責(zé)任及解決爭議的方式； (十)當(dāng)事人約定的其他條款 二、合同簽訂時注意單位門面房出租新規(guī)定 ： 單位門面房出租新規(guī)定 我國合同法規(guī)定：“租賃期限不能超過20年。超過20年的，超過部分無效?！薄昂贤械南铝忻庳?zé)條款無效：（一）造成對方人身傷害的；（二）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的?！?根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，“有下列情形之一的房屋不得出租： 1、未依法取得房屋所有權(quán)證的； 2、被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的； 3、共有房屋未取得共有人同意的； 4、權(quán)屬有爭議的； 5、屬于違法建筑的； 6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； 7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； 9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形?！?三、辦理手續(xù)： 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)自租賃合同簽訂、變更、終止之日起十五日內(nèi)持下列材料或證件到市房地產(chǎn)管理部門申請登記備案。